Immobili: acquisto, affitto e investimento

Paolo Coletti l'immobiliare non lo considerava un investimento classico, e infatti all'inizio non l'aveva messo nel corso. Non per antipatia, perché anche lui è un po' mattonaro e la casa dove vive è in parte sua. Ma un discorso sulla finanza in Italia non può non parlare del mattone. Questa lezione va nei dettagli, e i dettagli sono tanti, fra percentuali e regolette bizzarre, perché siamo in Italia e se non ci sono settemila regolette non siamo noi. C'è materiale sia per i fan del mattone sia per chi il mattone lo detesta.

Quali investimenti sul mattone

Gli investimenti sul mattone sono sostanzialmente quattro.

1. La casa per viverci, dove abiti tu o un familiare a cui devi, o vuoi, prestare assistenza. Di solito non la si considera un investimento finanziario, è più una liability, una spesa, che però fa risparmiare l'affitto. E non solo, perché ti dà una casa, e non sempre se ne trova una in affitto. Sta in questo elenco perché, in realtà, è uguale alla casa che si affitta.
2. La casa da affittare, che dà una rendita. Qui i mattonari si arrabbieranno. Più che smontare le loro convinzioni, Paolo mette davanti i conti, e i conti dicono che una casa affittata non è sempre un ottimo affare.
3. Fondi e investimenti immobiliari, che impacchettano più immobili e te li offrono, così investi nell'immobiliare comprando uno strumento finanziario quasi tradizionale. Purtroppo non è così bello né così facile.
4. Altre forme, più nuove o più strane: nuda proprietà, box, garage, negozi, terreni, crowdfunding.

Una cosa da smentire subito. Chi ha genitori dell'età di Paolo si sentirà dire che «la casa cresce sempre». Certo, è cresciuta sempre fra il 1970 e il 2007, quando loro compravano. Dal 2007 gli appartamenti non sono cresciuti poi tanto, a parte certe città, che però nel 2007-2010 non si potevano conoscere in anticipo. Con il senno di poi anche Paolo avrebbe comprato l'azione schizzata in alto. La casa può benissimo non crescere, o addirittura calare, come tutti gli altri investimenti.

Scegliere la casa

Qualcuno ne saprà più di Paolo. Lui però di scelte di casa concluse con un acquisto ne ha fatte tre, in momenti diversi: nel 1997, nel 2007 e fra il 2017 e il 2019, quando ci ha messo due anni per trovare la casa dove vive, quella con il tetto che fa acqua. Ogni volta ha visitato di persona almeno 15 case e ne ha vagliate almeno 50. Quelli che seguono sono consigli sparsi, e magari ce n'è uno che non conosci.

Almeno tre visite

Sulle visite c'è una pressione che Paolo trova ingiusta, perché sembra di disturbare l'agente immobiliare a chiederne in continuazione. Ma è una persona a cui, se ti va bene, darai 2.000 euro, e più probabilmente 10.000. Puoi disturbarlo quanto vuoi. Per la casa su cui hai puntato, non per quelle che vai a vedere in giro, Paolo suggerisce almeno tre visite, a meno che non sia un monolocale dove c'è poco da vedere. Dopo la prima visita, assicura, non ti ricordi nemmeno com'è fatta la casa.

Meglio in orari diversi, anche se c'è il proprietario che la fa vedere solo la sera, e l'ideale sarebbe anche in stagioni diverse. Paolo, per le case su cui aveva puntato, andava a mettersi davanti anche quando non c'era la visita, per vedere se lì davanti c'era un ritrovo di gentaglia o gente che urla di notte. Per un'altra casa, che non aveva il garage, faceva il giro sistematicamente, in orari e giorni della settimana diversi, per vedere se in zona si parcheggiava. Si parcheggiava sempre, finché una domenica pomeriggio ha scoperto che il cinema accanto rendeva impossibile parcheggiare dalle 14 alle 23. Poi quella casa non l'ha scelta, ma per altri motivi.

Il tecnico di fiducia

Portare un tecnico di fiducia alla terza visita è un ottimo investimento, se ce l'hai. Trovarne uno non è facile, ma se c'è l'amico tecnico conviene, perché dà un punto di vista diverso, ed è comunque un'altra persona che guarda.

Cantina e soffitta

Un classico: «non ho le chiavi della cantina». Capita spessissimo che l'agente non abbia le chiavi della cantina, della soffitta o del garage. Se è la casa che hai scelto, pretendi di vederle.

Se Paolo avesse visto la soffitta della casa dove vive oggi, non l'avrebbe comprata. Era in condizioni disastrose, e da lì si vedeva che il tetto non stava bene, con grosse macchie d'acqua e vere pozze. Ha dovuto pretendere che almeno gli cambiassero le tegole rotte e l'ultimo pezzo di tetto, completamente bucato. Non è questione della soffitta in sé, è che da lì si capisce lo stato generale. All'agente si può dire che faresti volentieri un'offerta, ma non alla cieca su cantina e soffitta.

Cosa guardare

• Umidità e macchie, soprattutto al piano terra, anche se è molto difficile. Nella casa comprata nel 1997 il proprietario, molto preciso, le chiavi della cantina le aveva, e non per caso. La cantina era vicino a un fiume, proprio vicino, e lui disse: «Guardi, non c'è neanche umidità». Pareti immacolate. Le aveva riverniciate da pochissimo, e bene. Quella cantina era così umida che la borsa degli attrezzi del padre di Paolo, che aveva resistito 40 anni, dopo 5 anni lì aveva la maniglia completamente disfatta e piena di muffa. Viceversa, il proprietario che vende e lascia in vista le macchie di muffa è un folle, e ce ne sono.
• Gli infissi, se non vuoi cambiarli.
• La caldaia. Difficilmente ti daranno il libretto, ma capire a che epoca risale non è difficile. Sono comunque spese che non costano milioni, e rifare un pavimento è quasi peggio.
• I rubinetti, da aprire, perché in certe case l'acqua arriva con una pressione scarsa.
• Le prese. Se ci sono le classiche prese all'italiana, quelle in verticale con i fori grossi per gli elettrodomestici che richiedono potenza e quelli sottili per le luci, l'impianto elettrico è dell'Antico Testamento e devi mettere in conto di rifarlo.
• Il condominio, se cade un po' a pezzi o no, e il tetto, se riesci, e l'ideale è un'occhiata in soffitta.
• L'amianto. Per chi non è un tecnico è praticamente impossibile capire se un condominio ne ha o no.

Le promesse dell'agente

Non farti infinocchiare dall'agente immobiliare, bravissimo a dire che si può fare questo e quello con poca spesa. Paolo cercava una casa con il balcone; davanti a una casa che non l'aveva, l'agente gli rispose che si poteva fare. Dove? Da una finestra che dava sulla strada, trasformandola in porta finestra. Anche il suo collega disse: «Dubito». Gli agenti immobiliari ne raccontano di incredibili.

Documenti da chiedere prima della proposta

Se è la casa su cui hai puntato, fatti dare un bel po' di documentazione.

Attestato di prestazione energetica

L'attestato di prestazione energetica (APE) sarebbe obbligatorio, e senza non si potrebbe nemmeno pubblicare l'annuncio; se manca ci sono delle sanzioni. Qualcuno illegalmente non lo fa, e Paolo si chiede perché, visto che va fatto comunque per vendere e dall'amico geometra costa sui 300 euro.

Paolo è forse uno dei pochi che pensa che l'APE valga poco, forse un po' di più se chiedi un mutuo. Ha sempre comprato case con prestazioni energetiche pessime, e poi le ha ristrutturate facendo quello che poteva. Secondo lui, e sa di dire una cosa controversa, non è la classe energetica a cambiare di molto il comfort o i consumi di una casa. Già un controcappotto interno, per esempio, cambia parecchio il comfort.

Conformità urbanistica e agibilità

La conformità urbanistica si chiede in Comune. Paolo confessa di non averla mai chiesta. Il notaio non la verifica, e a lui non è mai capitato nessun problema. L'agibilità, gli dicono, oggi è una SCA, una segnalazione certificata. Le case vecchie probabilmente non ce l'hanno, e Paolo non ricorda di aver mai avuto una casa con un documento di agibilità scritto. I più scrupolosi possono chiedere anche quella.

Conformità catastale

Ai notai, ultimamente, sta molto a cuore la conformità catastale. Al catasto c'è la planimetria della casa, interno compreso, e deve corrispondere a com'è davvero. Paolo non ha mai visto l'interno di una casa che corrispondesse alla planimetria del catasto. Basta togliere una porta e lasciare il vano. Confessa di aver sempre comprato e venduto con difformità catastali, tanto poi ci si fanno i lavori. Ma se chiedi un mutuo arriva il perito della banca, e con una difformità catastale sono guai. Quindi va controllata. Anche senza mutuo, del resto, dal 2010 l'atto di vendita deve contenere la dichiarazione che la planimetria del catasto corrisponde allo stato di fatto, a pena di nullità. Si tollerano solo le difformità che non cambiano rendita e consistenza, le altre vanno sistemate prima del rogito.

Il proprietario precedente dovrebbe farsi carico di sistemare le difformità, e qui le storie dell'orrore non mancano. C'è gente che garantisce fino all'ultimo di fare i lavori, e poi viene sorpresa l'ultimissimo giorno a tirare su di persona muri improvvisati. Paolo spezza però una lancia contro l'obbligo di conformità. Spesso il nuovo proprietario rade al suolo l'interno e lo ricostruisce, come ha fatto lui, e dovrà comunque fare la sua variazione catastale. Sono soldi spesso buttati.

Nel condominio della casa comprata nel 2007 hanno appena scoperto quattro finestre in più, non presenti al catasto; per fortuna nelle parti comuni, non nei singoli appartamenti. L'Italia è il paese delle difformità catastali, quindi aspettati di trovarne. Puoi anche usarle come leva per pagare la casa di meno, tenendo conto che, se hai un mutuo, il perito potrebbe fermarti.

Visura catastale

Fai una visura catastale. Le categorie A/1, A/8 e A/9 sono case di lusso, e quindi niente prima casa. Dai anche un'occhiata alla rendita catastale, che se è la prima casa è abbastanza rilevante, se non lo è meno.

Dal catasto scopri anche chi sono i veri proprietari. A volte l'agente propone una casa dicendo che è di Tizio, e poi si scopre che era della madre e della sorella di Tizio. Paolo ha visto di tutto: gente che non sapeva di avere vincoli a vendere, gente che non diceva di avere ipoteche. Spesso non lo sanno nemmeno loro.

Visura ipotecaria e sistema tavolare

Nella maggior parte d'Italia conviene una visura ipotecaria, per verificare ipoteche, pignoramenti e servitù. L'ipoteca del proprietario che ha comprato con un mutuo è normale, e viene estinta con i soldi che gli dai, perché il funzionario della banca prende l'assegno e lo usa per chiudere il mutuo e cancellare l'ipoteca, tutto nello stesso atto. Che ci siano altre ipoteche bizzarre, servitù o vincoli è invece strano.

Dove vive Paolo, in una regione speciale, e in parte del Friuli, del Veneto e della Lombardia, c'è il sistema tavolare, cioè un ufficio apposito, che una volta aveva i libroni e oggi probabilmente è digitalizzato, con la mappa di ogni appartamento, tutti i proprietari precedenti e tutte le ipoteche. È lì che Paolo ha scoperto che la casa comprata nel 1997 aveva anche un onere di manutenzione sul canale che passava accanto alla cantina. Oltre a rendergli umida la cantina, il canale toccava a lui mantenerlo.

Atto di provenienza e case donate

Si è sempre detto che una casa donata non si vende più. Una casa donata poteva subire un'azione di riduzione, se la donazione aveva violato le quote di legittima, entro 20 anni dalla donazione oppure entro 10 anni dalla morte di chi aveva donato. Voleva dire che compravi una casa e te la portavano via, o te ne portavano via un pezzo. Potevi chiedere i soldi a chi te l'aveva venduta, ma di solito quella persona era sparita con i soldi. Per consuetudine, quindi, una casa donata per 20 anni era praticamente invendibile.

Esistevano le polizze «donazione sicura», costose, con cui, se succedeva, la compagnia risarciva la persona a cui era stata violata la quota di legittima. Adesso, ricorda Paolo, c'è una legge recente che limita la responsabilità di chi compra. È la legge 182 del 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025. Chi compra una casa da chi l'ha ricevuta in donazione non rischia più di vedersela portare via, perché chi ha subito la lesione della legittima viene compensato in denaro da chi ha ricevuto la donazione. Resta un rischio solo se, prima dell'acquisto, nei registri immobiliari era già stata trascritta una domanda di riduzione o un'opposizione alla donazione. Chiedi comunque se il proprietario attuale ha ricevuto la casa in donazione negli ultimi 20 anni.

I verbali del condominio

Per la casa su cui hai puntato, impuntati e fatti dare i verbali delle ultime due o tre assemblee di condominio. Non vorranno darteli, e tu rispondi che fai un'offerta, ma vuoi vedere i verbali. Paolo non capisce i proprietari che non li danno. Quando vende lui, l'agenzia gli chiede di tutto, quando compra nessuno sa mai niente.

Dai verbali capisci quanto è litigioso il condominio, se è tutto bloccato, se sono previsti lavori. Paolo, per esempio, pensava di cambiare una finestra, e ha scoperto che il condominio stava per deliberare di cambiare quelle finestre a tutti. I lavori già deliberati li paga il proprietario precedente.

Gli impianti

In nessuna delle sue case Paolo ha mai avuto una dichiarazione di conformità degli impianti. Puoi chiederla, ma secondo lui il proprietario proprio non ce l'ha. Attenzione soprattutto all'impianto elettrico. Con le prese di prima, quasi sicuramente gran parte dei fili sono sottili, e non ci puoi attaccare gli elettrodomestici energivori, come lavatrice e lavastoviglie, men che meno un forno a induzione. A meno che tu non voglia rifare tutti gli impianti, e allora come sono adesso non importa.

Se pensi di ristrutturare, chiedi al classico amico di famiglia non tanto un preventivo quanto un'idea di massima. Poi moltiplicala almeno per 1,5 se sei tirchio, per 2 se non lo sei, perché le spese di ristrutturazione, sicuro come la morte, andranno in su.

Proposta e preliminare

Perché le case sono quasi tutte in agenzia

Una parentesi sulle agenzie immobiliari. Come mai non si trovano quasi mai case di privati, ma solo di agenzie? Perché il privato che mette un annuncio, anche con scritto «no agenzie», viene subissato di telefonate di agenzie. Alcune, oneste, si presentano. Altre fanno tutte le domande come se fossero un privato, e solo dopo dicono di essere un'agenzia con dei clienti che cercano esattamente quell'appartamento.

È un doppio trucco. Il primo si chiama piede nella porta, cioè dopo aver risposto a un sacco di domande non li mandi più a quel paese. Il secondo sono i clienti interessati proprio al tuo appartamento. A Paolo è successo tante volte, e non ne è mai apparso uno. Quindi sappi che non è vero. Alla fine il proprietario si stufa e affida la casa a un'agenzia, alla prima che lo chiama se è un po' ingenuo, o a una che sceglie lui.

Paolo se la prende poi con i proprietari che danno l'esclusiva a un'agenzia lontana, magari del paese vicino o dall'altra parte della città, perché è di un amico. Meglio quella sotto casa, che l'appartamento lo fa vedere a oltranza. Chi entra in agenzia viene portato subito lì, mentre quella lontana deve fare 40 km ogni volta. E la cifra è la stessa. I pochi privati che Paolo ha trovato a vendere da soli erano, dice, completamente fuori di testa, con annunci senza foto, per esempio.

La proposta d'acquisto

L'agenzia probabilmente ti chiederà di firmare una proposta d'acquisto. La proposta vincola solo te, quindi:

• mettici una data, per esempio una settimana, perché senza data magari vale un anno, e resti bloccato per un anno;
• mettici la condizione sospensiva del mutuo, se chiedi un mutuo;
• scrivi che l'appartamento deve essere libero da ipoteche, vincoli e così via, altrimenti magari te lo rifilano con sette servitù di cui non sapevi niente, o con un'ipoteca.

Il preliminare

Il preliminare, in realtà, non è obbligatorio. Paolo ha comprato appartamenti senza proposta e senza preliminare. Ci si mette d'accordo e ci si vede dal notaio dopo due settimane. Chiaramente non con un mutuo, perché in quel caso due settimane non bastano.

In teoria la proposta sarebbe già un preliminare, e in teoria andrebbe registrata, perché tutti gli atti che riguardano un immobile andrebbero registrati. E registrare costa. Paolo porterebbe il preliminare dal notaio, per farlo trascrivere e registrare, solo se avesse il sospetto che nel frattempo l'appartamento venga venduto in qualche altro modo, o che l'altra parte scappi. È la trascrizione, che richiede appunto il notaio, a rendere l'atto opponibile ai terzi. Se nel frattempo il venditore vende l'appartamento a un altro, puoi andare da quell'altro a prenderti l'appartamento. Senza un atto opponibile ai terzi puoi prendere per il collo il venditore, ma non puoi andare da quell'altro a prenderti l'appartamento.

La provvigione dell'agenzia

Una particolarità: la provvigione all'agenzia è dovuta all'accettazione della proposta. Paolo lo trova ingiusto, perché il compito dell'agenzia è mettere in contatto venditore e acquirente, e finché non è concluso tutto non lo sono. Ma pare che sia così.

Quanto si dà all'agenzia? Se l'agenzia ti ha detto una cifra, quella devi dargli. Puoi trattare («guardi, sono povero, ho dovuto spendere 800.000 euro per l'appartamento»), e sappi che a quella cifra va aggiunta l'IVA, ma se ti ha chiesto il 7% gli devi dare il 7%. Puoi trattare anche prima, soprattutto se sei il venditore. Ci sono venditori che all'agenzia la provvigione non la danno.

Se invece l'agenzia non ti ha proposto niente, non può uscirsene dopo con una provvigione del 18%. In quel caso la provvigione la stabiliscono gli usi locali, che si trovano scritti alla Camera di Commercio. Paolo ha cercato quelli della Camera di Commercio di Trento, qualche anno fa, e all'epoca l'uso locale era il 2% (oggi non sa); a Milano, dice, probabilmente sarà il 7%. Quello è, e l'agenzia non può chiederti di più, a meno che non te l'abbia detto prima, anche solo a voce.

Il foglio di visita

A volte l'agenzia fa firmare il foglio di visita, ma Paolo ha visto che nove volte su dieci non lo fa firmare. Non cercare di fare il furbo. Se hai visitato un appartamento la prima volta con un'agenzia, aggirarla è una pratica scorretta, e prima o poi l'agente lo viene a sapere e ti fa causa, sicuro, perché in ballo ci sono 5, 10, 15, 20.000 euro.

Il mutuo

Cos'è

Il mutuo è un contratto in cui la banca, di solito, ti presta dei soldi e, di solito, mette un'ipoteca sull'appartamento che stai per comprare, o anche su uno che hai già, basta che ci sia un immobile a garanzia. Glieli restituisci a rate, di solito in un periodo lunghissimo e con rate mensili. Tutti questi «di solito» non sono messi a caso, perché Paolo ha un mutuo senza ipoteca, con rate annuali e ammortamento all'italiana. I mutui normali hanno invece l'ammortamento alla francese.

L'ammortamento alla francese

Ogni rata paga gli interessi del mese, se le rate sono mensili come quasi tutti, e una piccola parte va a erodere il capitale che la banca ti ha prestato. Il capitale cala poco per volta, mese dopo mese. Con il tasso fisso le rate sono sempre uguali, ed è questa la caratteristica dell'ammortamento alla francese. Con il passare dei mesi la parte che paga gli interessi diminuisce e quella che erode il capitale aumenta. La banca fa i conti perché il mutuo si chiuda entro il periodo che hai scelto: 10, 20, 30 anni, difficilmente di più.

Ne viene una cosa ovvia: la rata deve coprire come minimo gli interessi, anzi un po' di più, per cominciare a erodere il capitale. In certi paesi esteri sono forse abbastanza tipici i mutui in cui paghi solo gli interessi. La rata è un po' più piccola, ma il mutuo non si estingue mai e lo paghi a vita, come una specie di affitto, anche se l'appartamento è formalmente tuo. In Italia non si usano.

Un esempio con i numeri

Paolo mostra una semplice tabellina, che non mette a disposizione. Il 1° gennaio 2027 ti svegli con un mutuo di 100.000 euro e paghi una rata di 500 euro al mese, con un bel tasso del 5%. Il 5% è annuale, e il tasso mensile si calcola con la formula dell'interesse composto, non dividendo per 12:

$$\text{tasso mensile} = (1 + \text{tasso annuo})^{\frac{1}{12}} - 1$$

Molte banche, per i periodi sotto l'anno, fanno le proporzioni, e sotto l'anno il risultato è molto simile. Ma la cosa matematicamente corretta è questa formula.

Su 100.000 euro fanno 407 euro di interessi al mese, quindi dei 500 euro che paghi, 407 pagano gli interessi e 93 abbattono il capitale. Resta un capitale residuo di 99.907 euro, su cui paghi ancora 407 euro di interessi. Gli interessi diminuiscono pochissimo, perché paghi poco.

• Con una rata di 700 euro gli interessi scendono sempre più in fretta, perché il capitale si abbatte molto più velocemente.
• Con 1.000 euro il capitale va giù a piombo, e in un anno e mezzo ne sono già spariti 10.000.
• Con un tasso del 3% invece del 5%, il capitale si abbatte parecchio velocemente.
• Con una rata di 400 euro e un tasso del 7%, gli interessi sono 565 euro al mese, e non solo non abbatti il capitale, ma il capitale aumenta. Ecco perché la rata deve essere come minimo pari agli interessi.

L'ammortamento all'italiana

L'ammortamento all'italiana ha invece una quota di capitale costante, a cui si aggiunge la quota interessi, quindi all'inizio paghi di più, dopo di meno. Per il piccolo risparmiatore, diciamo, non ha senso, a meno che non sia un periodo di tassi bassissimi. Paolo infatti l'ha fatto quando i tassi erano bassissimi, e fra una rata e l'altra si accorge a stento della differenza, forse il 10% dalla prima all'ultima. Con i tassi relativamente alti di oggi (ottobre 2026) un ammortamento all'italiana si sentirebbe tanto. Comunque quasi nessuna banca lo offre, perché normalmente l'inizio è proprio il periodo in cui non hai soldi.

Tasso fisso, tasso variabile e surroga

Nella scelta fra tasso fisso e variabile c'è una cosa che, per una volta, mette il coltello dalla parte del manico nelle tue mani: la surroga, che si deve alla legge Bersani. Surrogare vuol dire andare da un'altra banca, chiedere che condizioni ti offre e, se sono migliori di quelle della tua banca, farti spostare il mutuo. La nuova banca ripaga alla vecchia solo il capitale residuo, senza interessi, la stessa cosa che potresti fare tu per chiudere il mutuo se avessi i soldi. Poi fa lei il mutuo con te, sui soldi che ha pagato e alle condizioni che avete concordato.

L'effetto pratico è semplice. Il mutuo a tasso fisso di solito si basa sull'indice Eurirs, che oggi naviga attorno al 3%, più uno spread, e diciamo che ti chiedono il 4%.

• Se le condizioni di mercato peggiorano e i mutui vengono offerti al 5 o al 6%, tu resti con il tuo tasso fisso, punto e basta, e paghi il 4%.
• Se migliorano, cosa che nei prossimi 10-20 anni è probabile (magari no, ma probabilmente ci sarà un periodo di tassi un po' più bassi di oggi), chiedi prima alla tua banca di cambiarti il tasso. Nel 90% dei casi ti dirà di no. Allora vai dalle altre banche, ne trovi sicuramente una che ti offre, che so, il 2,5% invece del 4%, e chiedi la surroga. Adesso hai un mutuo al 2,5%.

Il tasso variabile si basa sull'Euribor a 3 mesi, oggi più basso, sul 2,5%, e con lo spread, diciamo che paghi il 3%. Se le condizioni migliorano, il tuo 3% scende da solo al 2%, senza lo sbattimento della surroga. Sembra meglio. Ma se peggiorano, il tasso ti si alza, e il 3% diventa un 4, un 5, un 6, esagerando un 7 o un 8%. Chi ha il variabile a volte obietta che a quel punto surrogherebbe anche lui, perché ne ha diritto. Sì, ma in quel momento il mercato è alto, e tutte le banche che vai a cercare ti offrono il 6, 7, 8%. Surroghi verso un tasso alto.

Ecco perché normalmente il tasso fisso conviene molto di più del variabile, anche oggi che il variabile costa un punto in meno. Se i tassi scendono, li vede scendere sia chi ha il fisso, con la surroga, sia chi ha il variabile, in automatico. Se salgono, chi ha il fisso ce l'ha fisso, e chi ha il variabile paga molto di più. Secondo Paolo, a meno che la differenza fra fisso e variabile non sia decisamente alta, addirittura due punti, è molto difficile che convenga il variabile.

Il tasso fisso ha anche un altro vantaggio. Sai esattamente quanto paghi di rata. Con il variabile, se i tassi salgono, potresti trovarti con una rata oltre le tue possibilità. Ci sono stati periodi in cui i tassi sono passati dal 3 al 5%, e la rata si sentiva, soprattutto all'inizio, quando con l'ammortamento alla francese gli interessi pesano.

Conto corrente e polizze

Le banche hanno un modo per spingerti a non cambiare: l'obbligo di conto corrente. Non sei obbligato a tenere il conto corrente nella banca dove hai il mutuo, né il mutuo nella banca dove hai il conto. Puoi tranquillamente pagare la rata con un bonifico. Se ti fanno capire che il mutuo non te lo concederebbero senza aprire anche il conto, è un obbligo morale: aprilo e poi chiudilo. Alcune banche applicano una commissione per il pagamento della rata, ma deve essere bassa, molto bassa, dell'ordine di qualche euro. Se è più alta è palese che sia un tentativo di aggiramento, e le banche sono sorvegliate.

Un'altra cosa relativamente scorretta è la polizza incendio e scoppio, a volte con quella vita, «obbligatoria». Che una polizza sia obbligatoria è perfettamente sensato, perché se la casa brucia la banca perde la sua garanzia. Il problema è quando l'obbligo diventa quello di fare la polizza che ti suggerisce la banca. Se mentre stipuli il mutuo capisci che devi, fra virgolette, fare la polizza incendio e scoppio e la temporanea caso morte che ti propongono, puoi farla e poi disdirla presto. La legge dice che puoi, ma cercano sempre di aggirarla. Falla il più tardi possibile, cioè alla stipula del mutuo, che di solito coincide con l'acquisto della casa, e informati subito su come disdirla. Chiaramente devi trovarne un'altra, più conveniente, perché il contratto di mutuo prevederà che una polizza ci sia, anche se non può prevedere che sia quella. C'è chi con questa mossa ha risparmiato qualche migliaio di euro.

Non surrogare troppo

Attenzione a non surrogare troppo. Le banche non vogliono i surrogatori seriali, e alcune tendono a rifiutare la surroga a chi ha già surrogato. Entra nell'ordine di idee di surrogare una volta sola, non per mezzo punto di tasso, ma quando il tasso è cambiato in modo significativo e ha un impatto significativo sulla rata. Farsi una tabellina come quella di Paolo non ci vuole molto. Le banche tendono anche a non surrogare più se il capitale scende sotto i 50.000 euro, e ogni tanto nemmeno sopra, perché per loro, a quel punto, il gioco non vale la candela.

Quanto ti prestano

Valuta il famoso fondo Consap prima casa, se ne hai diritto, per esempio con un ISEE basso. Il mutuo di solito non copre il 100% del valore della casa, perché il valore della casa fluttua, e non sempre verso l'alto (la casa al paesello, dice Paolo, è scesa), a meno di offrire garanzie in più. La garanzia Consap è una di queste. Se per te è la prima casa, valuta se ne hai diritto, perché così potresti avere un mutuo pari al 100% del valore. Sembra assurdo chiedere il 100% senza metterci una lira, ma servono soldi anche per le altre spese dell'acquisto, che non si limitano al prezzo della casa.

La rata difficilmente te la concedono oltre il 30-35% del tuo reddito. E senza redditi regolari probabilmente il mutuo non lo vedrai mai. Paolo, oggi, non lo otterrebbe. Gliel'hanno dato quando era dipendente pubblico a tempo determinato, ma con la moglie cointestataria del mutuo e dipendente pubblica a tempo indeterminato, che peraltro in quella banca non aveva nemmeno il conto corrente. Se pensi di licenziarti, o di essere licenziato, valuta di fare il mutuo finché hai un bel contratto da dipendente.

Estinguere in anticipo

La surroga, in un certo senso, puoi fartela anche da solo. Se hai dei soldi, perché hai ereditato, hai venduto un'altra casa o finalmente il famoso terreno sotto l'elettrodotto, puoi andare in banca e ripagare il capitale residuo, pari e patta. Non è scontato, perché prima della legge Bersani la banca ti chiedeva circa un 2% in più per il mancato guadagno sugli interessi degli anni successivi.

Chiudere il mutuo, però, non è sempre una scelta finanziariamente saggia. Con un mutuo a tasso bassissimo, uno di quelli all'1%, oggi (ottobre 2026) i soldi investiti in BTP rendono di più, tasse comprese, e magari ti conviene tenerlo aperto.

La detrazione degli interessi

Chi ha un mutuo ha diritto a una detrazione del 19% sugli interessi passivi, cioè sulla quota interessi della rata, fino a un massimo di 4.000 euro di interessi. Nella tabellina di Paolo, con un tasso più serio del 4%, in un anno si pagano 3.913 euro di interessi, sotto il massimo, e 3.913 per il 19% fa 743 euro di tasse in meno. Una detrazione che è grasso che cola, ma che diminuisce con gli anni, perché la quota interessi cala, e nel 2041 sarà soltanto di 3.200 euro. Vale solo per l'abitazione principale, e solo se hai spostato la residenza entro un anno.

Tempi e predelibera

Metti in conto che per fare il mutuo ci vogliono 30-60 giorni. Il mutuo ti viene fatto solo quando hai la casa in mano, ma per avere la casa in mano di solito ti chiedono la proposta. Per uscirne, la banca di solito fa una predelibera, cioè dice che per lei va tutto bene, senza garantirlo al 100%. Con la predelibera puoi fare la proposta. Il mutuo è ufficialmente un atto separato dall'acquisto, ma viene fatto contestualmente dal notaio, che giustamente si fa pagare.

Per fortuna oggi c'è un tasso di riferimento da guardare. Riassumendo: oggi il variabile costa un punto in meno, ma se i tassi salgono il fisso sta fermo e il variabile si muove; se scendono si muovono entrambi, perché il fisso lo puoi surrogare. Attenzione alla trappola del tasso variabile, anche perché potresti trovarti a pagare decisamente troppo per il tuo stipendio.

L'acquisto

Cosa vale come prima casa

In Italia la prima casa ai fini dell'acquisto non è la prima casa ai fini IMU, che si chiama abitazione principale. Mamma mia.

Ai fini dell'acquisto, è prima casa un'abitazione:

• non di lusso, cioè non nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Conta solo la categoria catastale;
• nel comune dove hai la residenza, o dove la trasferirai entro 18 mesi, o dove lavori; in alcuni casi, per esempio per gli emigrati o per chi è nelle forze armate, può essere in tutta Italia.

Poi non devi avere un'altra abitazione idonea nello stesso comune, e se è un monolocale e in famiglia siete in 18, il monolocale non è idoneo. E soprattutto, ed è la cosa che di solito blocca molte persone, non devi avere un'altra casa comprata con l'agevolazione prima casa. Una casa ereditata nello stesso comune va bene se è piccola, perché non è idonea, e non va bene se è grande. Una casa comprata con le agevolazioni prima casa, anche non idonea, non va bene. L'idoneità, però, non è scritta nella legge. La riconoscono alcune sentenze della Cassazione, ma l'Agenzia delle Entrate non la accetta.

C'è un'eccezione. Se hai già comprato una casa con le agevolazioni prima casa, puoi comprare la nuova come prima casa, sempre con gli altri requisiti, a patto di vendere la precedente entro 2 anni. Quando Paolo ha comprato la penultima casa, invece, la vendita andava fatta prima. Prima vendere, poi andare a vivere sotto un ponte per due giorni con tutti i mobili. Poi qualcuno ha dato un anno di tempo, e poi due, perché con un anno solo, se ti capitava il Covid, eri fregato.

Anche le pertinenze rientrano nella prima casa, ma una per categoria: C/2, C/6 e C/7, cioè garage, cantina e simili.

La prima casa non la puoi rivendere nei primi 5 anni, altrimenti restituisci le imposte risparmiate, con gli interessi e una sanzione del 30%, a meno che non la rivendi e ne compri un'altra entro un anno. Paolo si chiede come faccia l'Agenzia delle Entrate a controllare tutti questi requisiti, visto che per capire se una casa è idonea dovrebbe guardare quante persone ci sono in famiglia, e per di più seguire tutto nel tempo, per 5 anni.

Infine, se hai già comprato un'abitazione come prima casa e la vendi, le imposte che avevi pagato a suo tempo sulla precedente le sconti da quelle della nuova. Quindi non solo puoi comprare la seconda come prima casa vendendo la prima entro 2 anni, ma praticamente non paghi imposte, perché quelle della prima te le porti dietro. Onestamente, dice Paolo, si poteva fare a meno di questa legge, che complica solo le cose, e le imposte sull'acquisto della prima casa sono davvero pochi spiccioli.

Per i coniugi in comunione dei beni, se i requisiti li ha uno solo dei due, per l'Agenzia delle Entrate l'agevolazione vale solo per la sua metà.

Le imposte sull'acquisto

Comprare casa da un privato è molto più conveniente che comprarla da un'impresa con IVA. Cambiano le imposte, e cambia anche la base su cui si calcolano.

Tre imposte, di cui due totalmente irrilevanti, che sono praticamente la stessa. Una serve per il registro, una per... ma per piacere.

La differenza fondamentale non è il 2% da privato contro il 4% di IVA dal costruttore, ma su cosa si calcola. Da privato sul valore catastale, dal costruttore sul prezzo che hai effettivamente pagato, in chiaro (se poi paghi qualcosa in nero, Paolo non vuole saperlo). E in certi posti il prezzo può essere tranquillamente il doppio o il triplo del valore catastale. Comprare dal costruttore, spiace dirlo agli amici costruttori, è fortemente e ingiustamente penalizzato.

Per avere un'idea, il valore catastale è la rendita catastale per 1,05 per 110 se è la prima casa, per 120 se non lo è. Comprando da privato c'è anche un altro vantaggio. Il notaio deve ridurre l'onorario del 30%. Magari te lo riduce anche nell'altro caso, a sua discrezione.

L'imposta sul mutuo

Come se non bastassero tre o quattro imposte, c'è anche il bollo, e soprattutto l'imposta sul mutuo: lo 0,25% se è prima casa, il 2% se è seconda casa. Il 2% non è pochissimo. Se chiedi 100.000 euro di mutuo e non è la prima casa, 2.000 euro se ne vanno così, puff. Se è la prima casa, 250.

Il notaio

Quanto chiede il notaio? Indicativamente fino a 3.000 euro per la compravendita. Puoi chiedere vari preventivi, se ne hai voglia; se sei sommerso dalle cose da fare, pagherai 3.000 euro. Poi c'è una cifra a parte per il mutuo. Il notaio lo sceglie chi compra, perché è lui che lo paga. A volte te lo impongono, ma tu firmi la proposta e il notaio lo decidi tu.

La cifra che il notaio ti presenterà sarà molto più alta, perché comprende le imposte, che il notaio incassa per conto dello Stato. Se ti ha chiesto 15.000 euro non è colpa sua, è perché hai comprato una seconda casa di lusso, con l'IVA al 22%.

Come pagare

Poi c'è l'enigma di come pagare la casa. Secondo Paolo si pagano ancora con gli assegni circolari. Se hai una banca fintech che non li fa, peggio per te. Chi compra la casa di Paolo la paga con gli assegni circolari. Ci sono anche altri modi.

• Il bonifico istantaneo, l'opzione più moderna. Il problema è che, se in quel momento si blocca perché la banca, pur avvisata, non ha avviato le procedure in modo opportuno, ti si blocca l'atto. Paolo non si fiderebbe molto, perché le banche sono fatte di persone. Quando fondò la sua Srl avvisò la banca una settimana prima che gli servivano 5.000 euro in contanti da versare come capitale sociale, e allo sportello nessuno ne sapeva niente. Per fortuna c'era la persona con cui aveva parlato, che si è ricordata.
• Il deposito presso il notaio. Giorni prima fai un bonifico al notaio, che ha un conto dedicato, e il notaio, come persona di fiducia, gira i soldi al venditore.

Le altre spese

Metti in conto i soldi per l'agenzia, che chiederà il suo 2-3%, in certi posti anche il 4-5%. E metti in conto le spese di ristrutturazione, perché la casa spesso va ristrutturata. Come minimo vorrai dare un'imbiancata alle pareti, e se l'impianto ha ancora le prese all'italiana con la linea forza vorrai sistemare le prese. Se non metti in conto nessun lavoro, ti togli una gran massa di case. Forse il 20-30% delle case in vendita ha assolutamente bisogno di lavori.

Per le ristrutturazioni c'è una detrazione IRPEF che oggi (ottobre 2026) è del 50% per l'abitazione principale, che non è la prima casa, e del 36% se non è l'abitazione principale. Dall'anno prossimo diventa il 36% per l'abitazione principale e il 30% per le altre, anche se ogni anno prorogano, sistemano e smanettano. La detrazione è spalmata su 10 anni, quindi devi avere IRPEF da pagare per 10 anni. Chi ha solo il reddito della partita IVA forfettaria non ha IRPEF su cui detrarre, e quindi ne resta fuori. È per questo che Paolo dice che il forfettario non sempre conviene, e ci sono casi in cui decisamente non conviene. C'è anche il bonus mobili, il 50% su 5.000 euro, anche questo spalmato su 10 anni e anche questo da vedere se verrà rinnovato.

A spanne, ristrutturazione a parte, conta un 10% in più del prezzo per oneri vari. Poi, oltre alla ristrutturazione, ci sono i mobili, se non li hai, e il trasloco.

Dopo il rogito

• La residenza. Fra l'acquisto e il momento in cui sposti la residenza il Comune ti fa pagare l'IMU, e potrebbe essere un micro salasso, rispetto all'acquisto della casa. Prima la sposti, meglio è, anche se magari devi prima prendere le misure e fare il progetto dei lavori (il Comune di Paolo gliel'ha fatta pagare). Se hai comprato come prima casa, la residenza va spostata entro 18 mesi. Paolo spera che, dai tempi del Covid, tutti i comuni accettino la richiesta online.
• Il cognome sul campanello. Se arrivi da fuori comune, o addirittura da fuori provincia, probabilmente, se il Comune ha impiegati a disposizione, passerà il vigile accertatore. La prima cosa che controlla è che ci sia il tuo cognome sul campanello, e se non c'è di solito la visita finisce lì. Paolo conosce persone a cui la residenza non è stata data per questo. Poi il vigile fa qualche domanda, a te o a chi trova, e ha la bruttissima abitudine di venire in orario d'ufficio, quando magari non ci sei. Ma il cognome sul campanello è già un buon indizio.
• IMU e TARI. Per fortuna non serve più la dichiarazione di variazione IMU. Ricordati però la TARI. Nel comune dove vive Paolo viene comunicata in automatico quando cambi la bolletta elettrica, ma in un altro comune l'hanno sanzionato, perché non aveva fatto nessuna comunicazione, e dopo un anno e mezzo senza bollette è arrivata la sanzione. La comunicazione va fatta al Comune, entro 90 giorni, ma dipende un po': guarda sul sito del Comune come funziona e a chi va fatta.
• Volture e subentri. La voltura si fa con il contratto aperto, il subentro con il contratto chiuso. Valuta se tenere il gas. Se non ti serve per il riscaldamento, Paolo ci metterebbe un punto di domanda. Lui, che non lo usa né per il riscaldamento né per l'acqua calda, l'ha abolito.
• L'amministratore. Va comunicato il cambio di proprietà, e probabilmente ti farà compilare un modulo.
• I dati catastali. Segnateli sul telefono, perché in questo periodo te li chiederanno per ogni cosa.
• Il canone RAI arriva con la bolletta elettrica, finché non lo aboliscono.
• Comunicare a tutti il cambio di residenza, la cosa più difficile in assoluto, più del trasloco. Anche se ormai la banca non ti manda più lettere di carta, fallo. A Paolo un servizio online, forse Facebook o YouTube, ha chiesto una prova di residenza in Italia, qualcosa intestato a lui. Le bollette erano intestate alla moglie, e allora è corso in banca a farsi dare l'estratto conto, che però era ancora intestato alla vecchia residenza. Fatti una lista lunga così, che ti servirà al prossimo cambio di residenza, con tutti i posti ufficiali e semiufficiali (non il sito dove non compri da 15 anni).
• Il trasloco. Paolo l'ha sempre fatto da sé, con calma e con relativamente pochi mobili. Se hai fretta, valuta più di un preventivo.

Le imposte sulla casa che possiedi

L'IMU

L'abitazione principale, che non è la prima casa, è quella dove hai residenza anagrafica e dimora abituale, ed è esente da IMU. Fanno eccezione le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, per cui vale la vecchia regola, cioè hai soltanto una detrazione di 200 euro. Secondo Paolo, onestamente, bastava la detrazione.

La base imponibile per l'IMU è la rendita catastale per 1,05 per 160, cioè sostanzialmente il valore catastale aumentato del 5%. Su questa si applica l'aliquota, decisa dal Comune, tranne in Trentino-Alto Adige e in Friuli Venezia Giulia, che decidono per conto loro (in Trentino-Alto Adige ogni comune fa per sé). Nel resto d'Italia, normalmente:

• abitazione principale di lusso, per chi la paga: fra lo 0,5 e lo 0,6%;
• altri fabbricati, quindi la seconda casa: dallo 0,86% fino, in alcuni comuni, all'1,14%. Per una seconda casa metti in conto l'1%.

Le aree fabbricabili sono un'altra storia, con una grande discussione su quale sia la loro base imponibile, in cui Paolo stesso è coinvolto, avendone una.

Guarda il sito del Comune, perché ogni tanto le aliquote hanno requisiti propri: la casa affittata da almeno un anno, oppure affittata l'anno prima o nel momento in cui paghi l'IMU. Paolo una volta ha letto di un'aliquota per chi usava la casa per motivi di lavoro, perché andava in quella città. Di solito i comuni concedono un'aliquota agevolata anche per la casa di un anziano che vive in una casa di riposo.

All'acquisto, inoltre, hai già pagato l'imposta sostitutiva sul mutuo: il 2% per la seconda casa e lo 0,25% per la prima. Il 2% sul mutuo è antipatico e picchia. Su un mutuo di 100.000 euro sono 2.000 euro che se ne vanno, e la seconda casa spesso la si compra per investimento.

La dichiarazione dei redditi

La casa entra nella dichiarazione dei redditi e genera reddito. Se è affittata, di sicuro l'affitto; se non è affittata, genera comunque un reddito. Se è l'abitazione principale, quel reddito poi ti viene tolto, e lo vedrai apparire e sparire. Misteri. Ci sono regole bizzarre se hai case non affittate nello stesso comune o in un comune diverso. Per fortuna sembra che il concetto di abitazione principale per la dichiarazione dei redditi sia lo stesso dell'IMU. Miracolo.

Se la affitti

Sull'affitto le tasse si possono pagare in più modi.

• Cedolare secca al 21%. Scegli di pagare un fisso del 21% sull'affitto incassato, senza nessuna detrazione e nessuna deduzione, punto e basta. In più hai uno sconto. Il contratto d'affitto va registrato, e con la cedolare non paghi niente per registrarlo, e, pare a Paolo, nemmeno per chiuderlo; paghi invece per i subentri. Con la cedolare secca, però, non puoi mai aumentare il canone secondo le tabelle ISTAT.
• Cedolare al 10% con il canone concordato. Se fai un contratto agevolato 3+2, sei in un comune ad alta tensione abitativa e il canone rientra in quello che hanno stabilito le associazioni di categoria, che fissano un minimo e un massimo, paghi solo il 10%, la metà. Quello che stabiliscono le associazioni varia, e molto. Paolo ha affittato in due città, con appartamenti strutturalmente quasi identici, e in una ci rientrava ampiamente, nell'altra neanche per idea. Guarda quali sono i canoni minimi e massimi del concordato.
• Affitti brevi. La cedolare secca è al 21% sul primo appartamento, ma dal secondo è al 26%. Dal 2026, dal terzo appartamento in poi, l'attività si considera d'impresa.
• IRPEF. Puoi anche rinunciare alla cedolare secca, e il canone va nella dichiarazione dei redditi e viene tassato con la tua IRPEF. Visto che l'aliquota IRPEF più bassa è il 23%, conviene a chi ha redditi talmente bassi, o deduzioni e detrazioni tali, da mangiarsi completamente l'IRPEF. Il classico è chi ha la partita IVA forfettaria, che con un po' di spese mediche, un gatto che ha bisogno del veterinario o un lavoro fatto in casa, l'IRPEF se la mangia tutta.

Se rinunci alla cedolare secca, paghi l'imposta di registro, a metà con l'inquilino. E qui c'è una cosa antipatica. Siccome il proprietario può cambiare scelta ogni anno, l'inquilino è in sua balia. Se l'anno prossimo il proprietario toglie la cedolare e passa alla tassazione ordinaria, l'inquilino dovrà pagare metà dell'imposta di registro, e il proprietario potrà anche aumentargli il canone. In Italia l'inquilino ha un miliardo e mezzo di tutele, ovviamente e giustamente, ma con questa legge un po' barbina deve tirare un dado. Di solito, comunque, il proprietario sceglie e basta.

Rivendere entro cinque anni

Se vendi la casa entro 5 anni, a meno che non sia stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo in cui l'hai tenuta, sulla plusvalenza paghi il 26%, cioè il 26% sulla differenza se la vendi a un prezzo più alto. Nel ginepraio di chi ha fatto il superbonus, invece, Paolo non entra.

Comprare casa o stare in affitto?

Ed ecco le simulazioni, che sconvolgeranno molti. Da quando i tassi si sono abbassati, nei primi anni 2000, Paolo sentiva dire per strada: «Con quello che mi costa il mutuo adesso, meglio il mutuo dell'affitto». Prima situazione, quindi: non hai i soldi, e vuoi comprare la casa dove andrai a vivere, prima casa, abitazione principale e residenza anagrafica, la casa con la C maiuscola. Conviene fare un mutuo e comprarla, o restare in affitto?

Quando comprare è l'unica strada

La prima risposta è lapalissiana, ma da considerare: se nessuno ti vuole dare una casa in affitto, ti conviene comprarla. Succede, secondo Paolo, per esempio a chi ha appena aperto la partita IVA (che però, fra l'altro, non ottiene nemmeno il mutuo) o al classico benestante che ha smesso di lavorare. Paolo stesso, se oggi cercasse una casa in affitto, non la troverebbe, perché non ha un contratto a tempo indeterminato, e nemmeno a tempo determinato. Per fortuna la casa se l'è comprata prima.

Se nessuno ti dà una casa in affitto, quindi, puoi valutare seriamente di comprarla, se hai i soldi. Se non li hai sei in un bel guaio, perché di solito chi non trova un contratto d'affitto non trova nemmeno un mutuo. Anche se i proprietari di casa, e Paolo lo dice da proprietario, sono molto più rompiscatole delle banche. Alla banca, di solito, basta che tu abbia un reddito dimostrato, il proprietario vuole che tu sia suo amico d'infanzia. Questo nei grossi centri urbani, perché nei paesini il proprietario si rende conto che fatica ad affittare, ed è molto più disponibile.

Un amico di Paolo è arrivato da Londra con due figli relativamente piccoli. La moglie aveva smesso di lavorare per trasferirsi, e lui lavorava a partita IVA per un'azienda inglese. In tutta la città, un capoluogo di regione, gli avevano offerto solo due case, e tutti gli altri l'avevano rimbalzato. Se hai problemi ad affittare, l'acquisto va valutato per forza.

I veri motivi

L'acquisto ha un vantaggio notevole sull'affitto: puoi fare i lavori. Lo studio da cui Paolo registra non era così quando è arrivato in quella casa. Non c'era posto nemmeno per un tavolo, la finestra non era così e probabilmente si sarebbero sentiti gli spifferi, e l'impianto elettrico risaliva agli anni '60. Se la casa è tua puoi spostare un muro, trapanare, rifarla a tua immagine e somiglianza, e nessuno dice niente. L'altro vantaggio è che nessuno ti manda via.

A fronte di questi vantaggi ci sono una serie di svantaggi.

• Se decidi di cambiare città, la casa va venduta, e vendere casa non è come vendere un ETF. Se vuoi venderla senza svenderla, minimo 6 mesi, ma probabilmente di più, a seconda di com'è fatta la casa e di quanto è appetibile.
• Le spese, che chi fa il mattonaro di solito finge di dimenticare. Il condominio delibera e i proprietari pagano, zitti. Spese condominiali, ma anche ristrutturazioni, perché dopo 20, 30, 40 anni la casa va ristrutturata completamente. Puoi anche non farlo, è sempre tua, ma vivi in una casa malandata. In affitto, invece, dopo 20 o 40 anni avrai cambiato casa.

L'affitto ha quindi i suoi vantaggi: la mobilità, il fatto di infischiartene delle spese, spesso sottovalutate, e il fatto che la casa o te la danno ristrutturata, o te la danno a meno.

Per Paolo i veri motivi per scegliere fra affitto e acquisto con mutuo sono questi. Pensi di abitare lì a lungo? Vuoi personalizzarti la casa, o ti va bene la catapecchia? Quando visita una casa da comprare, a Paolo capita ogni tanto di pensare che non l'avrebbe mai fatta così, che gli sarebbe scomoda per questo o quel motivo. Lui, per esempio, ha il pallino dell'impianto elettrico, e dietro di sé ha 15 prese a muro, altre tre sotto e tre prese di rete. Difficile trovare una casa in affitto così, a meno che prima non ci abitasse uno youtuber.

I conti

Poi c'è il calcolo matematico. Paolo ha fatto un grande foglio Excel che tiene conto di tutto: la perizia per il mutuo, il notaio per il mutuo, le imposte ipotecarie e catastali e così via; il trasloco per chi sta in affitto, che magari si sposta ogni 10 anni; le ristrutturazioni e le spese condominiali in più per chi è proprietario. Tutti numeri stimati. L'affitto l'ha fissato al 6,6% del valore dell'immobile, il canone lordo che chiedeva lui per un suo appartamento. Il mutuo, se Paolo ricorda bene, copre l'80%.

I parametri che spostano davvero il risultato fra affitto e acquisto sono tre:

1. quanto si rivaluta l'appartamento, il vero driver;
2. il tasso del mutuo;
3. quanto rendono i tuoi investimenti finanziari. Per comprare casa all'inizio devi spendere qualcosa, perché non c'è solo la rata del mutuo, ci sono il notaio, l'agenzia, un minimo di ristrutturazione e così via. Chi sta in affitto quei soldi non li spende, e li può investire.

Cosa dice la tabella

La tabella incrocia il tasso del mutuo (2, 3, 4 o 5%), la rivalutazione dell'immobile all'anno (0, 1, 2, 3 o 4%) e quanto rendono gli investimenti di chi sta in affitto. Dice in quanti anni chi ha comprato va in pareggio con chi sta in affitto, tenendo conto anche del valore della casa che possiede.

Ebbene sì, cari amici mattonari, ci sono immobili che si rivalutano dello 0%. Anzi, ci sono immobili che anno dopo anno perdono valore, anche se vengono ristrutturati di continuo, perché la zona ha perso valore. La tabella, per dare il beneficio del dubbio, parte da zero. Per avere un'idea: una rivalutazione dell'1% all'anno in 10 anni non fa il 10%, fa il 10,4%, e in 40 anni, 1,01 alla quarantesima, la casa vale una volta e mezza. «Ma la mia casa comprata nel 1972...»: da allora sono passati 54 anni, non 40, e dagli anni '70 al 2007 circa il mercato immobiliare è andato su a cannone ovunque. Dal 2007 vanno su a cannone solo certe grandi città, le altre non molto. Non dare per scontato che la tua rivalutazione sia sempre il 4%.

• Con il mutuo basso ci sono vari casi in cui si va in pareggio, anche abbastanza facilmente. Con un mutuo basso e una rivalutazione del 4% (e allora hai avuto fortuna) vai in pari in 4 anni, anche se l'altro ha investito in azioni al 7 o all'8%. Se l'altro investe in obbligazioni al 3% lordo, con il mutuo al 2% lo raggiungi presto, in 6-10 anni.
• Con il mutuo al 4% ci vuole già un bel po' di anni, e contro chi investe al 4% ne servono 26.
• Se l'appartamento non si rivaluta, ci metti tantissimi anni a raggiungere chi investe al 4%, e chi investe al 5, 6, 7 o 8% non lo raggiungi mai, anche con l'appartamento di proprietà. La simulazione arriva a 40 anni, con un mutuo che, se Paolo ricorda bene, dura 20 o 25 anni, quindi l'appartamento è ampiamente tuo e non paghi più niente. Eppure, se l'altro ha investito al 7-8% e continua a pagare l'affitto, lo raggiungi solo con una forte rivalutazione dell'appartamento.

La rivalutazione non si prevede

Il filo conduttore di questa tabella, e di tutte le altre, è che la differenza la fa soprattutto quanto si rivaluta l'appartamento nel tempo, e questo non lo sai. C'è chi dice di aver comprato nel quartiere giusto. Paolo ricorda che quando è arrivato a Trento c'erano vie belle e centrali, una piazza a cento metri dal Duomo dove si erano tenute anche sessioni del Concilio di Trento, in cui oggi non comprerebbe, pur essendo centro storico. Il mercato immobiliare a 20, 30, 40 anni è abbastanza imprevedibile, ed è un investimento a lunghissimo termine. Detto ciò, ci sono situazioni, per esempio se l'appartamento si rivaluta o se il mutuo è basso, in cui chi compra batte tranquillamente chi sta in affitto.

Comprare per affittare o investire in ETF?

Adesso le versioni più difficili. Molti dicono: compro casa con il mutuo e la affitto. Stai comprando a tutti gli effetti una seconda casa, che non sarà la tua abitazione principale. Il magheggio losco di comprare, spostarci la residenza e affittarla non lo consideriamo, perché qui si parla di attività oneste, fatte con tutti i crismi di legge. Sulla seconda casa, quindi, paghi l'IMU; sull'affitto che ricevi paghi le tasse; e fai un mutuo.

Il confronto è con chi i soldi che tu metti nel mutuo li mette in ETF o in BTP, cioè in un investimento a basso, medio o alto rendimento. Nessuno dei due paga un affitto. Avete già entrambi una casa dove vivere, solo che tu fai un mutuo per affittare da subito la seconda casa, e l'altro investe.

Con il mutuo, cioè con la leva

Molti sostengono, in parte giustamente, che comprare casa con il mutuo e affittarla permette di sfruttare una leva, cioè non stai usando soldi tuoi, fai rendere soldi che non sono tuoi. Grasso che cola, certo. Ma anche qui contano quattro fattori: il tasso del mutuo, quanto si rivaluta l'immobile, quanto rendono gli investimenti dell'altro e, in più, il canone, che prima era fisso al 6,6% e qui varia dal 4 all'8% del valore dell'immobile. Nel conto ci sono anche i periodi in cui l'inquilino se ne va, e una piccola percentuale di inquilini morosi, che non vuol dire fidanzati, vuol dire che non pagano e che ci vuole un po' per mandarli via. I parametri sono un'infinità, quindi rifatti i conti.

Il mutuo è al 3,5%, in linea con il mercato di ottobre 2026. I mutui, gli sembra, girano sul 3%, ma quelli per la seconda casa di solito sono un po' più alti. E qui paghi una bella cifra di imposte, perché è una seconda casa: imposta di registro, imposta catastale, IMU, eccetera eccetera.

• Con il canone al 4% hai fatto un pessimo investimento. Paghi il mutuo al 3,5%, più il 2% di imposta sul mutuo per la seconda casa, e il canone per te è lordo. Anche se l'immobile si rivalutasse del 2% all'anno, non raggiungeresti mai nemmeno chi investe in BTP. E anche con una rivalutazione del 4% ci metti 20 anni a raggiungere chi investe al 5% lordo; chi investe in azioni, che ultimamente rendono anche l'8%, non lo raggiungi mai.
• Con il canone al 6% la tabella diventa più sensata, e con una rivalutazione del 2% raggiungi anche chi investe al 4%.
• Con il canone all'8%, un canone da usuraio. Il canone è calcolato sul valore di mercato dell'immobile, quindi se compri un appartamento bello, immagino che l'avrai anche pagato di più. Paolo vorrebbe conoscerlo, uno che affitta all'8% del valore di mercato. Solo in questo caso raggiungi anche un investimento al 7%, ma a patto che l'appartamento si rivaluti del 3%, cosa da non dare per niente per scontata. Non siamo più negli anni '70, '80, '90, ed è difficile che un appartamento si rivaluti del 3% fuori dalle grandi città dove i prezzi schizzano su senza motivo. Anche senza rivalutazione, comunque, dopo un po' di anni raggiungi gli investimenti.

Con un mutuo più basso, al 2,5%, che però avrai fatto in altri periodi (oggi per una seconda casa non te lo danno, a meno che tu non sia dipendente di un ente pubblico, che spesso ha una convenzione per i mutui agevolati), e un canone al 6%, ci metti un po' meno; con l'8% recuperi chi investe fino al 5% anche senza rivalutazione dell'immobile.

Dipende quindi anche dal canone, che stavolta non subisci, anzi lo decidi un po' tu. E dipende moltissimo da quanto si rivaluta l'appartamento. Battere il 7% dell'azionario è dura. Servono una rivalutazione del 3-4% e un canone dell'8%, una cosa abbastanza folle. Non si può dare per scontato che l'immobile da affittare, grazie alla leva finanziaria del mutuo, batta l'azionario, perché è subissato da tasse continue e da costi iniziali. Imposta di registro e imposta catastale picchiano. E se compri dal costruttore c'è l'IVA al 10% su tutto il prezzo. Nella simulazione Paolo ha considerato chi compra da privato, con imposte che, se ricorda bene, sono attorno al 10%, ma solo sul valore catastale.

Con i soldi già pronti

Altro caso: il mutuo non lo fai, hai già i soldi pronti, fruscianti, e rinunci alla leva finanziaria. Ti conviene metterli in una casa da affittare, o in un investimento obbligazionario o azionario? È probabilmente un dilemma molto più comune dei precedenti, che richiedono uno spirito imprenditoriale.

Qui l'immobile ha un vantaggio, la diversificazione. Se hai già tanti investimenti in strumenti finanziari tradizionali, potresti seriamente pensare di investire in un immobile per diversificare. Lo dice per primo Paolo, che da ex immobiliarista l'immobiliare non lo apprezza molto.

Affittare non è una passeggiata

Vale per tutto quello che si è detto prima e per tutto quello che segue: l'immobile da affittare non è una passeggiata di salute. L'inquilino ti chiama perché si è rotta la zanzariera, e bisogna capire se se la aggiusta da solo, o se, magari, si è rotta talmente tanto che lui la considera un intervento straordinario, a tuo carico. Ed è a tuo carico anche andare lì a vedere, soprattutto se è in un'altra città. Paolo, a chi affitta in un'altra città, chiede sempre quante volte lo chiama l'inquilino. Lui ha avuto inquilini che, per un monolocale, chiamavano ogni tre per due, e un'inquilina che in 5 anni non l'ha mai chiamato e si è arrangiata, trapano, buchi, tutto a posto.

Si rompe la maniglia: puoi mandare il fabbro, che però paghi tu e che solo per uscire dalla forgia ti chiede 100 euro, ma prima devi andare a vedere cos'è successo. Poi c'è l'inquilino che non paga, e l'inquilino che sparisce nel nulla, che è peggio, perché intanto ci metti un po' ad accorgertene. E ci sono gli inquilini che ti fanno chiamare dai carabinieri. Non è proprio un lavoro, ma in certi periodi della vita, se sei molto impegnato, può essere impegnativo.

Senza leva va peggio

Nella tabella dell'acquisto in contanti, senza mutuo, contro l'investimento degli stessi soldi, paradossalmente va peggio, perché manca la leva. Va peggio con il canone al 4, al 5 e al 6%. Con il canone all'8% si riprende un po'. Ma un 7% non lo batti. Se hai già i soldi e pensi di battere l'azionario con l'immobiliare, devi chiedere un canone d'affitto superiore all'8% del valore, cosa di cui Paolo dubita, o avere la botta di fortuna di un appartamento che si rivaluta più del 4%.

La casa della nonna

Ultimo caso, molto comune: arriva la casa della nonna. Ce l'hai già, non devi comprarla, quindi niente costi d'acquisto, che prima picchiavano ancora; il costo dell'eredità Paolo non lo considera, perché l'avresti presa comunque. Se in mezzo ci sono altri parenti, Paolo ti consiglia subito di dividere la proprietà in qualche modo. Supponendo che non ce ne siano, le strade sono due.

• Venderla e investire i soldi in strumenti finanziari. Paolo mette in conto un costo di vendita di circa il 3%, perché magari la vendi un pelo sotto prezzo pur di sbarazzartene, e magari devi anche sgomberarla da tutti i vecchi mobili della nonna.
• Ristrutturarla un po' e affittarla. Paolo non distingue fra affitto a studenti e affitto ad altre persone, anche perché, spoiler, anche gli studenti sono persone. Agli studenti forse puoi chiedere un po' di più, e pagano, ma ogni anno devi cercarne di nuovi; anche se, con un buon appartamento, il passaparola lo fanno loro e tu non devi sbatterti.

Questo è uno dei casi più favorevoli all'immobile. Con il canone al 6%, se l'alternativa è investire in BTP ti conviene affittarla, anche se l'immobile non si rivaluta, e in 10 anni recuperi quello che hai speso per ristrutturarla, perché un minimo di ristrutturazione lo fai. Abbi pietà degli studenti; e se la casa è davvero una catapecchia, il 6% di canone magari non te lo pagano. Se l'immobile si rivaluta del 4% all'anno, pareggi un BTP in 2 anni e un investimento al 6% lordo in quasi 3. Il 7%, invece, in queste simulazioni sembra quasi un limite superiore, e per batterlo devi pompare il canone e avere una forte rivalutazione dell'immobile.

Cosa concludere

Molte persone sono convinte che l'investimento immobiliare sia un ottimo affare, ma dimenticano una cosa. Sì, una parte del guadagno viene dall'affitto, ma una parte non indifferente viene dal fatto che l'appartamento che avevano dal 1987 si è rivalutato parecchio fino al 2007, ed è lì che hanno guadagnato, oltre che con gli affitti. L'affitto da solo, con rivalutazione zero, contro un investimento azionario, è un'altra storia: è tassato, va cercato, e va gestito.

I fattori, in ordine:

1. quanto si rivaluta l'appartamento, secondo Paolo il driver principale, e non è sotto il tuo controllo. Anche se pensi di essere il re della città e di sapere quali quartieri andranno bene nei prossimi 30-40 anni, quando magari non ci sarai più, non puoi saperlo. Anche quartieri molto centrali degradano;
2. quanto rendono gli investimenti, che è molto più sotto il tuo controllo: sai che le obbligazioni rendono sul 3% lordo e le azioni sul 7% lordo, e lo puoi stimare molto più facilmente;
3. a quanto riesci ad affittare l'appartamento. Paolo conosce persone che gli hanno detto di affittare all'8% del valore, e non ha motivo per non crederci. Lui affittava al 6,6%, e gli sembrava di essere un ladro.

Il mutuo gioca un ruolo, ma alla fine non così determinante, anche perché ha un grosso vantaggio: quando lo fai, sai a che tasso lo stai facendo. Sperabilmente fisso. Per i motivi visti prima, il variabile non è mai una buona idea, sia perché potrebbe alzarsi davvero di tanto, sia perché, con la surroga, non ti serve a niente.

Altri modi di investire nel mattone

Il crowdfunding immobiliare

Paolo lo dice chiaro e tondo: non è per niente un fan delle cose che iniziano con «crowd», crowdlending, crowdfunding, crowd di qua e crowd di là.

Intanto, un regolamento europeo, pienamente in vigore da novembre 2023, permette il crowdfunding solo alle piattaforme autorizzate, quindi una piattaforma che trovi o è altamente illegale o è autorizzata con tutti i crismi, ed è un bene. Ti dà anche 4 giorni di ripensamento da quando inizi, un po' pochi, ma utili se l'hai fatto sull'onda dell'entusiasmo.

Le forme sono sostanzialmente due.

• Il prestito. Presti soldi a una Srl che ti dice che costruirà uno o più immobili, e ti promette un tasso di interesse di solito alto, buttiamo lì un 10%. L'interesse è tassato, non sperare che sia esente. Se la piattaforma è italiana è tassato alla fonte, se è estera va nella dichiarazione dei redditi. Se la Srl non fallisce, ti paga gli interessi e poi ti restituisce i soldi, che ha usato per fare immobiliare.
• L'ingresso nel capitale. Entri nel capitale sociale della Srl comprando quote, che di fatto non sono liquide, cioè te le devi tenere finché non finisce il progetto. Il progetto può finire nei tempi indicati, ma chiunque abbia costruito una casa, l'abbia comprata sulla carta o si sia fatto fare una ristrutturazione sa che nell'edilizia i tempi possono dilatarsi, anche tanto, e anche non per colpa di chi sta costruendo. Sei un socio a tutti gli effetti, e solo a progetto finito la Srl chiude e ti paga. Può pagarti di più, di meno, o fallire. E un'azienda può fallire anche senza colpa di chi la amministra, basta che qualche cliente non la paghi. Può esserci la persona più brava e più onesta del mondo ad amministrarla, e fallire lo stesso.

La regola di Paolo per queste forme di investimento è sempre la stessa. Immagina che invece di proportelo un bel sito, o un amico, sia un perfetto sconosciuto a fermarti per strada, con una brochure a colori con esattamente le pagine del sito e le foto, a chiederti soldi subito, magari dicendoti che è registrato e autorizzato dalla Banca d'Italia. Glieli daresti? Se la risposta è no, non c'è motivo di darli a un sito, che non è tanto diverso da una persona che ti ferma per strada.

Altri motivi per stare molto cauti:

• Il 10% è tanto. Paolo ricorda chi gli pagava obbligazioni al 10%: l'Argentina, prima di fallire;
• Se chiedono i soldi a te, li hanno già chiesti a una banca, che glieli ha concessi o rifiutati. E comunque tu vieni dopo l'eventuale banca: il tuo prestito non ha le stesse garanzie di quello che la banca gli avesse concesso;
• Nell'immobiliare spesso c'è un ritardo nella consegna dei lavori, anche se ti mostrano le foto e l'avanzamento, spesso per eventi imprevedibili. Anche se, dice Paolo, chi costruisce da 50 anni dovrebbe saper prevedere anche l'imprevedibile;
• A volte sono progetti singoli, con uno, due o tre immobili: non è un investimento per niente diversificato, e soprattutto le cose in cui investono sono molto simili, e se fallisce la ditta, falliscono tutti e tre.

Massima cautela con il crowdfunding immobiliare, quindi. Per fortuna, oggi, le piattaforme che si trovano o sono truffe totali o sono ufficiali e approvate.

I REIT

L'ultimo tipo di investimento immobiliare sono i REIT, da Real Estate Investment Trust, cioè ETF o fondi che investono nell'immobiliare. Sono sicuramente diversificati, di solito bene, a meno che non dichiarino di investire solo nell'immobiliare di una certa città o di un certo paese, e sono liquidi. Se sono fondi bisogna leggere con attenzione le condizioni. Il fondo lo compri e lo vendi parlando con il fondo stesso, e magari ha delle condizioni sulla vendita; l'ETF lo compri e lo vendi sul mercato finanziario. Per il resto sono la stessa cosa.

L'unica cosa: devi entrare nell'ordine di idee che non stai gestendo tu gli immobili. Se te li gestisci tu, ottimizzi i costi al massimo: spremi l'inquilino finché puoi, non gli ripari le finestre con gli spifferi, lo fai vivere con i filtri incrostati di calcare e la caldaia che sbuffa, e risparmi. Nel REIT non c'è l'ottimizzazione che farebbe un privato facendosi in quattro, e magari ha immobili che non rendono un canone dell'8% del valore con spese praticamente nulle (quelli affittati a uffici, magari, sì), perché non è che a cambiare le lampadine vada l'amministratore delegato del REIT. Un REIT non ti darà i rendimenti spumeggianti che magari hai avuto nel mercato immobiliare.